spock
[ ]
|
 |
vrijdag 26 november 2010
16:27
|
|
Met verbouwing begrijp ik beter de 8%, voor het moment moet dit en Brussel en omgeving ook mogelijk zijn, maar ik wens er niet te veel tijd in te steken dus is verbouwen/venieuwen uitgesloten.
Waar (welke maatschappij) kan ik mij verzekeren tegen wanbetaling?
|
|
|
superg
[ bankshopper ]
|
 |
donderdag 25 november 2010
21:09
|
|
Mja, successie via het principe van waarde - netto schuld? Anderzijds: kapitaal en intrest afbetalen maakt dat je de handen vrijhoudt in geval van een opportuniteit. Ik leen zoveel mogelijk en investeer zo weinig mogelijk cash. Op die manier heb je inderdaad die hefboom, de kracht van het krediet. Ik ga nu over de 500.000 aan krediet, maar heb een schuldgraad van nog geen 40%. Met de winst van het ene betaal je o;m; het volgende af. Reken voor netto rendement aan 10,5 x de maandelijkse huur. Verzeker je tegen de wanbetaling van je huurders. Voor mijn nieuwe project, eens een verbouwing ipv nieuwbouw, zal ik zo 8% netto halen. Ik ga een grote meerwaarde halen uit het werk zelf. Het grootste deel van de huur ga ik oppotten, 1/3 gaat naar de afbetaling.
De beste invest zijn 1-slk app., en best een gans blokje in eens, zodat je syndic uitschakelt.
|
|
|
spock
[ ]
|
|
donderdag 25 november 2010
20:21
|
|
Superg,
Interessant, je habt natuurlijk meer ervaring als ik.
Het probleem van de successie zal zich pas stellen binnen een jaar of 20. De successierechten is ook een reden waarom de terugbetaling van het kapitaal van de lening zolang mogelijk uitgesteld moet worden, liefst tot met de verkoop van het pand.
Inflatie (= nominatieve meerwaarde) is een luxeprobleem (maar wel reeel), en het is eigenlijk de voornaamste reden om vastgoed te kopen en meer bepaald om deze deels met liquide middelen te financieren.
Vastgoedbevaks allemaal goed en wel maar die kan je niet (deels) financieren met een banklening aan 3% (spijtig he) om zo een hefboom te creëren.
Wat die 6% netto betreft zitten we op dezelfde golflengte, maar dit moet wel echt netto huurrendement zijn en geen virtuele meerwaarde.
Ikzelf woon en werk in het Brusselse, en het is zeer moeilijk om kwaliteitspanden te vinden die 6% netto oplveren (laat staan 4%). In welke richting zoeken?
|
|
|
superg
[ bankshopper ]
|
|
donderdag 25 november 2010
19:03
|
|
Een tweede probleem is de inflatie. Je huur kan enkel geïndexeerd worden, je pand stijgt sneller. Zo ontstaat een kloof tussen je initiële rendement en je latere rendement, dat je niet mag onderschatten. Vb. Waardestijging 4% bij inflatie aan 2%, dat betekent na 10 jaar dat er op je geïnvesteerde waarde van 250.000, ondertussen toegenomen tot 350.000, er 50.000 euro is die niets ombrengt. Ook vanuit dit perspectief is een regelmatige herinvestering aangewezen.
Tot slot krijg je op een bepaald moment te maken met kosten, die je beter voorkomt; De kost van een nieuw dak of een nieuwe ketel kan je niet integraal doorrekenen. 10.000 renovatie betekent niet steeds 10.000 waardestijging.
Conclusie: om de 10 à 15 jaar verkopen en nieuw kopen zal meer opleveren dat de echt lange termijn (>20 jaar).
Actueel moet je minstens 6% netto halen, anders koop je beter vastgoed op de beurs via vastgoedbevaks.
|
|
|
superg
[ bankshopper ]
|
|
donderdag 25 november 2010
18:56
|
|
Spock,
Je analyse is juist, maar een aantal zaken moet je mee in rekening nemen. Vooreerst is er (op latere datum) een successie probleem. Je pand zal immers in waarde stijgen, gelet op de actuele 'crisis', reken ik voor de komende 10 jaar aan een gemiddelde van 4% inclusief inflatie. Een pand van 250.000 wordt zo 10.000 euro per jaar duurder. Dit betekent dat je kind(eren) op een relatief hoog bedrag belast zullen worden. Deze belasting kan je voorkomen door na verloop van tijd je pand te verkopen, een handgifte te doen aan je kind(eren) en je kinderen een nieuw pand te laten aankopen waarvan jij de inkomsten blijft genieten. Beperk je lening of investeringsperspectief tot die termijn die gelijk zal vallen met een zekere maturiteit van je kind(eren).
|
|
|