|
|
◄ Alle rubrieken
◄ Terug naar 'Bankshoppen algemeen'
|
Sokrema vs Immotheker (index A vs index C)
door Mastakilla op maandag 7 februari 2011 - 22:19
|
|
Hallo,
Ik heb net op mezelf een appartementje gekocht voor 152000 euro waarvan ik 125000 a 130000 euro wil lenen (net geen 80% quotiteit dus)
Aangezien het mijn 1e vastgoed is, ben ik gaan horen bij Sokrema (Sociale leningen).
Daar hebben ze mij enkele voorstellen gedaan, waarvan volgende lening mij het interessantste leek:
* 25 of 30 jaar, waarvan 15 jaar vast (3.94%) en dan een jaarlijks aanpasbare rente, die max 3% kan stijgen of dalen
Vervolgens ben ik nog even gaan bankshoppen:
* Argenta probeerde precies wel, maar had enkel hun 5 jaar vast en dan om de 5 jaar aanpasbare "in de aanbieding" en die kon niet echt tippen aan hetgeen Sokrema bood
* Dexia wou zelfs niet eens de moeite doen voor gesprek nadat ze vernomen dat ik al bij Sokrema ben langs geweest (hoewel ik klant ben bij Dexia en mijn loon er zelfs laat storten)
* Centea was heel flexibel in wat ze aanboden en gaf me ook een goede uitleg, maar kon ook niet echt tippen met wat Sokrema bood (te hoge percent als vaste rente waardoor het begin bedrag te hoog is)
* Federale verzekeringen verzekeringen hebben me een paar berekeningen opgestuurd, maar die kwamen ook niet echt in de buurt van Sokrema
* Tenslotte ben ik nog bij Immotheker langs geweest...
Bij immotheker boden ze me iets heel raar aan, dat volgens hun onbetwistbaar beter was als het aanbod van Sokrema. Hun "geheime superformule" zei nl dat ik door bij Immotheker een lening te nemen ik 10000 euro kon besparen op interesten.
Om mijn maandelijks af te betalen bedrag gelijk te houden, stelden ze me een lening op 27,5 jaar voor. (misschien was dit ook om mij het moeilijker te maken om te vergelijken, hij had nl al mijn excel sheet gezien waarin ik leningen probeer te vergelijken).
Het geen ze me voorstelden was lening van 27.5 jaar, waarvan maar 3 jaar vast en dan om de 3 jaar aanpasbaar (max 2%). De lening was bovendien variabel in looptijd om het maximum af te betalen bedrag laag te houden (later heb ik wel ook nog wel dezelfde berekening gezien met een vaste looptijd, waardoor ik nog wel een beetje kon vergelijken)
En nu mijn eigelijke vraag:
Immotheker beweerd dat hun formule overduidelijk beter was omdat bij hun formule het variabele deel 3 jaarlijks aanpasbaar was tov jaarlijks aanpasbaar bij sokrema. Dit zorgt er voor dat Immotheker een "start index" van 2,53% heeft tov 1,16% bij Sokrema.
De variabele rente wordt nl berekend door het verschil van de huidige index en de start index bij de vorige rente op te tellen.
Als bv na 15 jaar de index op 3% staat, zal mijn rente bij Sokrema met 2% stijgen, terwijl die bij Immotheker maar met 0.5% stijgt...
Vervolgens lieten ze me een grafiek zien van wat deze index de laatste 10-20 jaar heeft gedaan. Daaruit werd duidelijk dat hij meestal onder de 4% bleef, waaruit ik kon afleiden dat mijn variabele rente bij Sokrema gemiddeld tegen de maximum van 3% meer zou zitten, terwijl die bij Immotheker gemiddeld onder de maximum van 2% gaat zitten.
Omdat ik er om eerlijk te zijn weinig van vertrouwde, heb ik na ons gesprek Sokrema hierover opgebeld. Zij wisten me te zeggen dat hun variabele rente gebaseerd was op de OLO index, die op dat moment op 4.14% stond. Dus belde ik terug naar Immotheker die me vervolgens uitlegden dat een jaarlijks aanpasbare rente gebaseerd is op de index A, die op schatkist certificaten is gebaseerd. Terwijl hun 3 jaarlijkse index een index C is en die is "beter" ofzo.
Diezelfde middag had ik nog een afspraak met Sokrema. Die hadden intussen een beetje opgezocht en wisten me te zeggen dat hun OLO index (4.14%) afgeleid wordt van de referte index, die op dat moment 1.16% stond (dit is waarschijnlijk de 1% waar immotheker het over had).
Sokrema zei me ook dat "hun index A" een volledige andere index is dan de "index C van immotheker". En dat het gemiddelde van index C dus niet overeenkomt met het gemiddelde van index A. Maw, dat Immotheker appels met peren heeft zitten vergelijken.
Kan iemand dit bevestigen?
Valt er iets te zeggen over welke formule gemiddeld meer of minder kan stijgen (index A tegen 1,16% (referte) a 4,14% (OLO)? Of index C tegen 2,53%?)
Alvast bedankt! |
| 3997 keer bekeken - 10 antwoord(en) |
|
|
|
|
tom
[ bankshopper ]
|
 |
woensdag 9 februari 2011
15:35
|
|
@mastakilla: we hebben ook een rekenmodule die de maandrentevoet omzet naar jaarrentevoet. De berekening is iets complexer dan maandrentevoet x 12
Zie pagina: http://rodv.be/berekenen/MaandJaarRentevoet.aspx
Groeten Tom
|
|
|
Mastakilla
[ bankshopper ]
|
|
woensdag 9 februari 2011
14:35
|
|
Juist ja Tom,
begrijp nu hoe het zit met ivm het maximaal verdubbelen...
Goed punt trouwens ivm dat de rente max evenveel mag stijgen als ie kan dalen.
Kga denk ik nog wel even wachten met dit op te brengen aan Sokrema tot ik hun aanbod heb ondertekend ;)
@ WannesV:
Bedankt voor de uitleg...
Wel vreemd dat 0.0955 x 12 = 1.146, terwijl Sokrema zegt dat het 1.16 is en u zegt dat het 1.2 is :?
Kan het zijn dat die renteremmer iets van vroeger was? Heb er eens op gegoogled en kan het alleen vinden in hun aanbod van 2008.
Ik zal het ook sowieso binnenkort nog eens navragen...
|
|
|
WannesV
[ ]
|
 |
dinsdag 8 februari 2011
21:02
|
|
Ik citeer even uit de wet op het hyp.krediet: "...dienen ... de aan de wet onderworpen kredietondernemingen ... de waarde van de referteindex te hanteren die voorkomt op hun tarieflijst ... In dat geval is die waarde die van de kalendermaand die voorafgaat aan de datum van dat tarief".
In dit geval dateert de tarieventabel blijkbaar van januari, waardoor de referte-index van december 2010 geldt, die voor de A-index gelijk is aan 0,0955% per maand of 1,20% op jaarbasis.
Of de A-index sneller, dan wel trager zou stijgen dan de C-index weet geen mens.
Als binnen 15 jaar de A-index bv. op 2,20% zou staan, dan stijgt de rente van je krediet ook met 1,00% ... ware het niet dat Sokrema in zijn krediet ook nog de renteremmer aanbiedt waardoor bij een stijging de eerste 0,50% geneutraliseerd wordt. In dat geval (stijging van de A-index met 1,00%) komt er bij je krediet maar 0,50% bij. Het leukste hebben ze dus bij Sokrema niet verteld, maar kan je googelen "renteremmer".
|
|
|
WannesV
[ ]
|
|
dinsdag 8 februari 2011
21:02
|
|
Ik citeer even uit de wet op het hyp.krediet: "...dienen ... de aan de wet onderworpen kredietondernemingen ... de waarde van de referteindex te hanteren die voorkomt op hun tarieflijst ... In dat geval is die waarde die van de kalendermaand die voorafgaat aan de datum van dat tarief".
In dit geval dateert de tarieventabel blijkbaar van januari, waardoor de referte-index van december 2010 geldt, die voor de A-index gelijk is aan 0,0955% per maand of 1,20% op jaarbasis.
Of de A-index sneller, dan wel trager zou stijgen dan de C-index weet geen mens.
Als binnen 15 jaar de A-index bv. op 2,20% zou staan, dan stijgt de rente van je krediet ook met 1,00% ... ware het niet dat Sokrema in zijn krediet ook nog de renteremmer aanbiedt waardoor bij een stijging de eerste 0,50% geneutraliseerd wordt. In dat geval (stijging van de A-index met 1,00%) komt er bij je krediet maar 0,50% bij. Het leukste hebben ze dus bij Sokrema niet verteld, maar kan je googelen "renteremmer".
|
|
|
tom
[ bankshopper ]
|
|
dinsdag 8 februari 2011
18:42
|
|
Het is niet de maximale verdubbeling van je referte index maar van je rentevoet.
Stel je hebt een var 1/1/1 rentevoet van 2,5% met een referte index van 1% (cap +3/-3%)
Je referte index kan onbeperkt stijgen (in theorie) tot bijvoorbeeld 9% echter je rentevoet zelf kan maximaal stijgen tot 5% (wettelijk vastgelegd).
Je moet hen eens de vraag volgende vraag stellen: aangezien de referte index 1,16 is kan je variabele rentevoet 'slechts' in het beste geval 1,16% dalen (referte index = 0%). Wettelijk gezien mag de rentevoet maar evenveel stijgen als hij kan dalen (= wett. verdubbeling). Als je echter 'beperkt' bent doordat je maar 1,16% (referte index) kan dalen zou je in principe ook maar 1,16% mogen stijgen. Helaas is dit in de praktijk niet zo. :)
|
|
|
Mastakilla
[ bankshopper ]
|
|
dinsdag 8 februari 2011
15:05
|
|
Het volgende vond ik terug in hun tarievenblad:
Type Max.duur Mnd.rvt Jaarrente Maandlast (20j) Maandlast (25j)
Referteindex
3/1/+3/-3 30 0,2790 3,40 572,18 492,51 A 0,0995
6/1/+3/-3 30 0,2952 3,60 582,14 502,90 A 0,0995
15/1/+3/-3 30 0,3225 3,94 599,15 520,69 A 0,0995
20/1/+2/-2 30 0,3466 4,24 614,40 536,67 A 0,0995
Dat het voorstel van januari lijkt te komen kan kloppen. Sokrema had me nl uitgelegd dat zij, doordat de overheid er tussen zit, achter lopen op de banken en ook veel minder vaak hun rentes aanpassen.
De lage rente die ik heb is dan ook al vrij "oud" en geld ook maar tot 10 februari.
Vandaag kon hiervoor ten laatste aanvraag ingediend worden, vandaar dat ik mijn aanvraag gisteren ook heb ingediend (valt nog wel kosteloos te annuleren, maar dat lijkt me tot nu toe niet nodig).
Ik heb het vermoeden dat ze werken met die tussenstap van 4,14% (OLO index?) om te vermijden dat hun rente te weinig zou mogen steigen (het dubbel van 1,16% is nl maar 2,32%)
|
|
|
tom
[ bankshopper ]
|
|
dinsdag 8 februari 2011
13:15
|
|
Dus om nog kort te antwoorden op je 2 vragen:
1. als de referte index A 1% stijgt, stijgt jouw rentevoet met 1%
2. idem dito: als index C 1% stijgt, stijgt jouw rentevoet met 1%
|
|
|
tom
[ bankshopper ]
|
|
dinsdag 8 februari 2011
13:13
|
|
Ik begrijp hun antwoord niet goed. Normaliter is een variabele rentevoet gekoppeld aan een referte index en de stijging/daling van deze index bepaalt de stijging/daling van jouw rentevoet.
De marge tussen die referte index en jouw rentevoet mag deze bank ten alle tijde behouden. Stijgt de index met 2%, dan stijgt jouw rentevoet met 2%. Met de wettelijke bovengrens dat jouw rentevoet maximaal kan verdubbelen. Heb je dus een jaarlijks aanpasbare van 2,8% met een cap van 3% kan deze geen 3% stijgen, maar 2,8%.
De koppeling met de OLO bvb op 10 jaar is van toepassing voor vaste rentevoeten, wat in jouw geval toch niet zo is?
Wat betreft die 1,16% snap ik ook niet goed. De referte index A van januari (van toepassing voor woonkredieten voor februari) is 1,61 (jaarlijks) of 0,1334 maandelijks. Dit is de enige correcte index me dunkt gepubliceerd door de NBB. Tenzij het voorstel dateert van januari kan ik er inkomen dat men de referte A hanteert van december, maar die was 1,2
|
|
|
Mastakilla
[ bankshopper ]
|
|
dinsdag 8 februari 2011
11:26
|
|
Enorm bedankt voor de duidelijke uitleg en super handige link Tom!
Ik heb het nog even na gevraagd en bij Sokrema gaat het wel degelijk om een index A van 1,16%. Dit is hun antwoord nl:
"Dit is de maandelijkse rentevoet nl. 0,0955 % omgerekend 1,16 % op jaarbasis ( 03/01/2011 )"
Nu vraag ik me nog wel af hoe ik best kan "gokken" wat mijn rente zal doen:
Sokrema hun index A van 1,16% kwam nl overéén met een OLO index van 4,14%. Op deze OLO index zou vervolgens de rente berekend worden.
Als bv de OLO index van 4,14% naar 5,14% stijgt, dan stijgt mijn rente eveneens met 1% (van 3,94% naar 4,94%). Nu vraag ik me af wat de relatie is tussen index A en de OLO index. (ik heb nl enkel een grafiek van index A)
1) Als index A bv 1% stijgt (van 1,16% naar 2,16%), betekend dit dat de OLO index eveneens 1% stijgt (van 4,14% naar 5,14%)? En dus de rente ook 1% stijgt (van 3,94% naar 4,94%)? Of is het ingewikkelder?
2) Is er een vergelijkbare tussenstap om de rente te berekenen op basis van een index C?
|
|
|
tom
[ bankshopper ]
|
|
dinsdag 8 februari 2011
6:49
|
|
Daar hebben we hier op de site een heel mooie pagina voor: http://rodv.be/referteindex/Referteindex.aspx
Zoals je zelf zegt: jaarlijks aanpasbaar = index A, 3-jaarlijks aanpasbaar = index C
Index A: momenteel 1,613 (gemiddelde over 16 jaar: 3,559) : verschil 1,946
Index C: momenteel 2,533 (gemiddelde over 16 jaar: 4,099) : verschil 1,566
Daar het hier echter over gemiddelde waarden gaat in de voorbije 16 jaar kan het natuurlijk zijn dat de index nog (veel) sterker stijgt dan die gemiddelde waarde.
Het verschil in stijging tot het gemiddelde is ongeveer 0,38. Dat de C-index dus véél beter is dan de A index is dus zever. Ze liggen alletwee momenteel nog altijd historisch laag (89% van de A indices stonden hoger dan vandaag tov 86% van de C indices stonden hoger vandaag) Vermoedelijk (met de inflatie) zullen beide indexen alleen maar stijgen.
En let op: je A index is 1,61 , niet 1,16 zoals jij noteerde.
Hopelijk iets duidelijker. Groeten Tom
|
|
|
|
|
|
|